Vous pouvez demander un prêt immobilier, pour financer l’achat de votre logement ou sa construction avec ou sans l’achat du terrain. Si l’institut financier accepte votre demande, elle vous transmettra alors une offre de crédit. Avant d’accepter cette offre, vous devrez respecter un délai de réflexion. Mais vous pouvez choisir de refuser cette offre.
Prêt immobilier : que peut financer un crédit immobilier ?
Un crédit immobilier doit financer la réalisation de l’un des projets immobiliers suivants :
- Acheter un terrain à bâtir.
- Construire un logement.
- Acheter un logement.
- Acheter un logement et y réaliser des travaux d’amélioration des réparations ou d’entretien.
- Acheter des parts de sociétés immobilières.
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Prêt immobilier : le montant emprunté
Vous devez déterminer le montant total de cette opération immobilière à financer, en additionnant les coûts suivants :
- Le prix de vente du logement ou le coût de la construction, éventuellement le prix de vente du terrain.
- Les frais de notaire.
- La rémunération de l’agent immobilier.
- Les frais de dossier du prêt.
- Les frais de dossier de l’assurance emprunteur.
- Le coût de la garantie du prêteur.
- Les frais d’ouverture d’un compte bancaire.
- La rémunération du courtier (éventuellement)
Le montant de votre épargne
Pour connaître le montant de votre épargne, vous devez l’addition des sommes suivantes :
- Les sommes placées sur un compte bancaire, un compte d’épargne logement (CEL) ou un livret.
- Le montant du plan épargne entreprise.
Vous pouvez utiliser tout ou une partie de ce montant globale pour financer en partie votre projet immobilier. Ce montant sera alors appelé apport personnel.
La capacité d’emprunt
Pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en considération les éléments suivants :
- Le taux d’intérêt du crédit immobilier
- Le coût de l’assurance emprunteur
- La durée du prêt souhaitée
- Les mensualités que vous voulez rembourser
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Prêt immobilier : les caractéristiques du prêt bancaire « classique »
Pour un même projet immobilier, la proposition faite par une banque peut être différente de la proposition faite par une autre banque. Mais chaque banque va prendre en compte vos revenus pour déterminer son offre de crédit.
La durée d’un prêt immobilier
La durée d’un crédit immobilier est variable. Elle est en général négociable avec le banquier.
D’une manière générale, la durée d’un crédit immobilier ne doit pas dépasser 25 ans.
Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt, pour l’emprunteur, c’est le prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur c’est la rémunération du montant prêté. Il est défini par la banque. Il peut s’agir :
- Soit d’un taux fixe (ce taux ne change pas pendant toute la durée du crédit, à moins que vous engagiez une renégociation ou le rachat de votre prêt durant le remboursement de votre crédit)
- Soit d’un taux révisable (ce taux varie selon l’évolution d’un taux de référence, pour un exemple le taux interbancaire de la zone euro).
Une garantie
La banque peut vous exiger une garantie, qui permettra le paiement de vos mensualités de prêt si vous avez des difficultés à le faire.
Elle peut vous imposer :
- Soit un cautionnement bancaire
- Soit une hypothèque conventionnelle du bien
- Soit une hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers
L’assurance emprunteur
L’institut financier peut vous exiger une assurance emprunteur. Dans ce cas-là, elle fixe aussi les risques qui doivent être couverts par cette assurance.
Par contre, elle ne peut pas vous imposer un assureur. Vous pouvez donc choisir vous-même qui va vous assurer dans les conditions prévues par votre banque. Cette assurance du prêt peut concerner notamment le décès et l’invalidité ou la perte d’emploi.
Domiciliation bancaire
La banque ne peut pas vous imposer de domicilier vos revenus d’activité comme votre salaire par exemple chez elle, ni vous pénaliser si vous choisissez une autre banque pour y domicilier vos revenus d’activité.
La banque peut vous proposer la domiciliation de vos revenus d’activité, en contrepartie d’avantages.
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Prêt immobilier : les différents prêts immobiliers
Il existe le crédit classique et des crédits réglementés.
Les crédits réglementés ont des avantages (frais réduits, sans taux d’intérêt: Pour l’emprunteur, prix à payer pour le montant emprunté. Pour le prêteur, rémunération du montant prêté….), mais ils ne sont accordés que sous les conditions suivants :
- Le prêt épargne logement est accordé à la condition d’avoir un PEL (plan d’épargne logement) ou un CEL (compte épargne logement).
- Le prêt à taux zéro (PTZ) est accordé notamment sous conditions de ressources.
- Les prêts conventionnés, dont le prêt conventionné d’accession sociale et le prêt conventionné « ordinaire »
Un prêt immobilier classique ou un prêt réglementé peuvent être associés à un prêt complémentaire.
Prêt immobilier : l’offre de prêt
Actions préalables de la banque
Avant de vous faire une offre de prêt, la banque doit respecter certaines obligations :
- Vous informez sur les conséquences de la prise d’un emprunt, notamment les risques de surendettement
- Consulter le FICP (fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers).
- Évaluer votre solvabilité. Pour cela, elle prend en compte votre situation financière (revenus, épargnes, dépenses, dettes). Elle doit vérifier que votre taux d’endettement (part de l’ensemble de vos mensualités de crédits et assurances de crédit dans votre revenu mensuel) n’est pas supérieure à 35 %.
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Prêt immobilier : l’envoi de l’offre
Si la banque accepte votre demande de crédit, elle doit vous adresser une offre de crédit gratuitement, à vous et à votre éventuelle caution.
Cette offre doit être accompagnée de la FISE (fiche d’information standardisée européenne) qui est un document qui doit être utilisé par la banque qui propose un prêt immobilier. Chaque institut financier doit vous remettre le sien, gratuitement, par écrit, au plus tard lorsqu’elle émet son offre de crédit.
Prêt immobilier : comparer plusieurs offres de crédit
Le TAEG (taux annuel effectif global), il reflète le coût total d’un prêt (taux d’intérêt et frais liés à la souscription du crédit). Le TAEG est exprimé en pourcentage annuel du montant emprunté. Il permet de comparer le coût total de plusieurs offres de prêt.
Pour chaque crédit, le TAEG prend en compte les éléments suivants :
- Le taux d’intérêt.
- Les frais de dossier.
- Les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du crédit.
- Le coût de l’assurance emprunteur.
- Le coût des garanties.
- Le coût de l’évaluation du bien immobilier, hors frais d’enregistrement liés au transfert de propriété du bien immobilier.
- Tous les autres frais qui vous sont imposés pour obtenir le crédit.
Prêt immobilier : accepter une offre de prêt
Le délai de réflexion
Vous devez observer un délai minimal de réflexion avant d’accepter l’offre de prêt. Ce délai est de dix (10). Vous pouvez donc retourner l’offre au prêteur dès le onzième jour par un courrier daté et signé.
La durée de validité de l’offre
La banque doit maintenir les conditions de son offre de crédit pendant une durée minimale d’un mois (30 jours).
Prêt immobilier : le déblocage des fonds
Aucun versement de fonds ne peut être réalisé avant la fin du délai dix (10) jours de réflexion. Quand cette opération se déroule avec l’intervention d’un notaire, les fonds sont débloqués le jour de la signature de l’acte devant le notaire.
Pour le financement de travaux, les fonds sont débloqués par la banque en une ou plusieurs fois selon le calendrier prévu dans l’offre.
Pour le financement d’un achat sur plan ou d’une construction, un calendrier peut être négocié avec l’entrepreneur. Dans ce cas, les fonds sont débloqués selon le calendrier.
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Prêt immobilier : le remboursement du crédit
Une fois le crédit est mis en place, vous devez donc rembourser votre crédit selon le tableau de financement établi par votre banque.
Vous pouvez faire un remboursement par anticipation.
En cas de difficultés à rembourser le crédit, différentes démarches sont possibles.
